Seguix-nos en...

Recordar la contrasenya

Comunitat Valenciana


imagen sección

L'arrendament de locals comercials

I. Elements a tindre en compte al pactar un contracte d'arrendament de local de negocis
II. Aspectes Processals
III. Clàusula arbitral
IV. Aspectes fiscals de l'arrendament

En la regulació dels arrendaments de locals de negocis, la Llei d'Arrendaments Urbans, opta per deixar al lliure pacte de les parts tots els elements del contracte. Per això s'hauran de pactar totes aquelles qüestions que li poden interessar, i només en defecte de pacte s'aplicaran les previsions legals.
I. ELEMENTS A TINDRE EN COMPTE AL PACTAR UN CONTRACTE D'ARRENDAMENT DE LOCAL DE NEGOCIS.

1. FORMALITZACIÓ
Encara que la Llei admet els contractes verbals, qualsevol de les parts pot obligar a l'altra a fer el contracte per escrit, forma esta que és la recomanable en tot cas.

No cal que seguisca forçosament un model concret, basta que ambdós parts manifesten per escrit els acords que aconseguixen respecte d'això. Encara així, i per a facilitar esta labor, hi ha un “contracte-tipus” de venda en estancs amb l'adquisició del qual es liquida l'Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats.

El contracte també pot realitzar-se en escriptura pública celebrada davant de notari i ser inscrit en el Registre de la Propietat.

2. L'ARRENDADOR
Pot pactar-se què ocorrerà en el cas que el seu arrendador procedira a l'alienació de la finca arrendada ( per ex, pactar per a tal supòsit que l'arrendatari deixarà lliure el local a canvi o no d'una indemnització ) . Si. No es pacta res respecte d'això, i com a regla general, la Llei preveu que l'adquirent de la finca queda subrogat en les obligacions de l'arrendador, ocupant per tant la posició d'este.

3. L'ARRENDATARI
Convé que figuren en el contracte d'arrendament els titulars de l'activitat que allí es va a exercir. Si té pensat constituir un persona jurídica ( societat anònima, limitada, cooperativa...Etc.), serà bo preveure què ocorrerà en casos de fusió, escissió o transformació de la Societat arrendatària ja que si no es pacta una altra cosa, la Llei considera que en encara que en estos casos no es reputarà, l'arrendador podrà elevar la renda el 20%.

4. DESTÍ DEL LOCAL
És freqüent pactar que el local arrendat es destinarà a una o altra activitat. Ha de tindre en compte que una concreció excessiva podrà tindre conseqüències si posteriorment canvia la seua activitat o traspassa o subarrenda el local. Per tal motiu, és convenient limitar els condicionaments sobre el destí del local, per a aconseguir una major llibertat tant per a la realització de la seua activitat econòmica com a l'hora d'aconseguir una cessió o un traspàs o subarrendament del seu negoci.

5. DURACIÓ
Haurà de pactar en tot cas el termini de duració de l'arrendament. Per a este tipus de contractes no hi ha terminis legals mínims ni màxims. Si no ho fa, s'entendrà celebrat per un any.

En este sentit, ha de recordar que el termini convingut obliga a ambdós parts a respectar-ho i complir-ho pel que, en previsió que els resultats de la seua activitat no siguen els esperats, li convindrà pactar la possibilitat de rescindir el contracte, abans del termini estipulat per a la seua finalització. En este aspecte, és freqüent condicionar-ho a la necessitat un preavís de determinat nombre de mesos o oferir a l'arrendador una compensació si s'exercita la rescissió abans del termini fixat.

Si a la data de venciment del contracte cap de les parts li comunica a l'altra, per escrit i amb almenys un mes d'antelació, el seu desig de no renovar-ho, el contracte s'anirà prorrogant anualment fins que alguna d'elles decidisca posar-ho fi.

6. RENDA
La quantitat que pagarà per l'arrendament serà la que lliurement pacten les parts sense que existisca cap condicionament legal en este sentit. El normal serà que es pacte la renda per mesos o per anys.

El pagament s'efectuarà en el lloc i pel procediment que vosté establisca. Si no diuen res haurà de realitzar-se en el domicili de l'obligat al pagament (és a dir, arrendatari) En cap cas l'arrendador podrà exigir el pagament anticipat de més d'1 mensualitat de renda.

L'arrendador queda obligat a fer entrega a l'inquilí del rebut acreditatiu del pagament, que haurà de contindre els distints conceptes que integren la totalitat del pagament. Si no ho fera, ha d'aconseguir la forma per a deixar constància del mateix (girs telegràfics, ingressos bancaris, consignacions...,etc.) tenint en compte que seran de compte de l'arrendador tots els gastos que això li origine.

7. ACTUALITZACIÓ DE LA RENDA
Quan l'arrendament es pacta per més d'un any les parts podran estipular una actualització de les rendes, i el mode i temps en què esta s'efectuarà.

Normalment es pactarà l'actualització de la renda durant el termini de duració de l'arrendament basant-se en l'increment del IPC anual, (per ser l'índex general i per tant de major acceptació) efectuant-se la pujada en la data que es complisca cada any de vigència del contracte, prèvia notificació de l'arrendador, expressant el percentatge de variació a aplicar degudament justificat. Qualsevol altre índex que puga utilitzar-se ha de ser objecte d'especial atenció perquè molts d'ells donen lloc a increments anuals importants.

La renda actualitzada serà exigible a partir del mes següent a aquell en què el propietari comunique a l'arrendatari l'import de l'actualització.

8. VENDA DEL LOCAL: DRET D'ADQUISICIÓ PREFERENT
Si el propietari d'un local llogat desitja vendre-ho, està obligat legalment a oferir-li'l en venda a l'arrendatari en primer lloc, indicant-li el preu i la resta de les condicions.

L'inquilí, per la seua banda, disposarà sobre el mateix d'un dret d'adquisició preferent o de tanteig i comptarà amb un termini de 30 dies per a optar per la compra.
Si el propietari no fa l'oferiment del local a l'arrendatari, ho ven per un preu inferior al comunicat, o incomplix qualsevol dels requisits, l'inquilí podrà impugnar la venda i adquirir el local en les mateixes condicions en què el propietari ho va transmetre a un tercer; a este dret se li denomina dret de retracte i l'inquilí podrà exercitar-ho en un termini de 30 dies des que se li notifique la venda del local.

L'inquilí no disposarà dels drets de tanteig i retracte quan el local arrendat es venga de forma conjunta amb els restants locals o vivendes propietat de l'arrendador que formen part d'un mateix immoble, ni tampoc quan els distints propietaris d'un immoble venguen a un mateix comprador la totalitat dels pisos i locals que componen el mateix.

Per la seua banda, la persona que compra un local que es troba arrendat, adquirix igualment els mateixos drets i obligacions que tenia l'arrendador, per la qual cosa està obligada a respectar les condicions del contracte d'arrendament fins que este s'extingisca.

És molt freqüent en la pràctica, la inclusió d'una clàusula en el contracte en virtut de la qual l'arrendatari renúncia expressament a estos drets. Esta clàusula serà vàlida si el contracte d'arrendament s'ha pactat per una duració superior als 5 anys.

9. OBRES
Una font constant de problemes en els contractes d'arrendament sol plantejar-se amb relació a les obres: quins pot o no pot fer l'inquilí, qui ha d'abonar-les, quines obres ha de realitzar el propietari de forma obligatòria, si té dret o no a incrementar la renda… etc.

Convindrà pactar si s'autoritza, es prohibix o s'obliga a l'arrendatari a realitzar obres en el local, o bé quin tipus d'obres pot dur a terme i quins no, així com si se li imposa un termini o no per a realitzar-les

Per a resoldre totes estes qüestions ha de distingir-se, en primer lloc, entre dos tipus d'obres: les necessàries o de conservació i les millores.

Les obres de conservació

El propietari està obligat a realitzar totes aquelles reparacions que siguen necessàries per a conservar el local i puga ser utilitzat normalment per l'inquilí, llevat que el deteriorament ho haja causat este o el local haja quedat destruït per causes de què no és responsable el propietari (incendi, inundació, terratrémol…) L'arrendador no tindrà dret a elevar la renda en estos supòsits.

Per la seua banda, l'inquilí haurà d'abonar les xicotetes reparacions que exigisca el desgast derivat de l'ús ordinari del local.

Si la realització de les obres de conservació de l'immoble no pot retardar-se fins que concloga el contracte d'arrendament, l'arrendatari haurà de tolerar-les; si es prolonguen durant més de 20 dies, l'inquilí tindrà dret a què la renda es disminuïsca proporcionalment a la part del local que no pot utilitzar a causa de les mateixes.

Quan les obres hagen de realitzar-se de forma urgent per a evitar danys greus i immediats, podrà efectuar-les l'inquilí (sempre que li'l comunique al propietari) i tindrà dret a què este li restituïsca el seu import.

Finalment, si les obres de conservació han sigut ordenades per l'autoritat competent i la seua realització no permet utilitzar el local, l'arrendatari podrà optar per suspendre o extingir el contracte sense dret a percebre cap tipus d'indemnització. La suspensió del contracte implica que tant el termini de duració del contracte com l'obligació de pagar la renda, es detenen fins al final de les obres.
Les obres de millora

Les obres de millora són aquelles que afecten la higiene, salubritat i comoditat de local i dels que ho utilitzen.

Si la realització de les obres de millora no pot retardar-se fins que concloga el contracte d'arrendament, l'arrendatari ha de tolerar-les com en el cas de les obres de conservació; si es prolonguen durant més de 20 dies, l'inquilí també té dret que la renda es disminuïsca proporcionalment a la part del local que no puga utilitzar a causa de les mateixes.

En estos casos, el propietari ha de notificar a l'inquilí amb almenys 3 mesos d'antelació, l'objecte de les obres, el seu començament, duració i cost previsible.

Una vegada rebuda esta comunicació, l'arrendatari podrà desistir del contracte en el termini d'1 mes, llevat que estes obres a penes afecten el local. Si l'arrendatari opta per desistir del contracte, este finalitzarà en el termini de 2 mesos sense que en este temps puguen iniciar-se les obres.

Si l'inquilí decidix suportar les obres tindrà dret a una reducció de la renda en proporció a la part del local que no puga utilitzar, així com a una indemnització pels gastos que les obres li obliguen a realitzar.

Per la seua banda, l'arrendatari no pot realitzar sense el consentiment de l'arrendador (expressat per escrit), obres que modifiquen la configuració del local o provoquen una disminució de la seua estabilitat o seguretat. En ambdós casos el propietari podrà exigir que l'arrendatari repose el local al seu estat original.

La realització d'obres de millora pel propietari, una vegada transcorreguts 5 anys de vigència del contracte, donaran dret al mateix a incrementar la renda, llevat que les parts hagen pactat el contrari. L'increment no podrà excedir el 20 % de la renda vigent.

10. CESSIÓ DEL CONTRACTE I SUBARRENDAMENT
La cessió del contracte és la transmissió que realitza l'arrendatari dels drets i deures que comporta el seu contracte d'arrendament a una tercera persona, mentres que el subarrendament és el “arrendament” que realitza l'inquilí de tot o part del local que ell utilitza.

Si les parts no pactaren res respecte d'això, l'arrendatari podrà subarrendar el local o cedir el contracte sense necessitat consentiment de l'arrendador. A canvi, este té dret a una elevació de la renda del 10% en cas de subarrendament parcial, o del 20% en cas de cessió o subarrendament total. En tot cas, hauran de notificar-se fefaentment a l'arrendador en el termini d'un mes des que es produïsquen i és convenient que ho faça per qualsevol mitjà que li permeta acreditar que ho ha remés i la seua recepció, per exemple, per burofax, per carta notarial… etc.

11. LA SUBROGACIÓ EN EL CONTRACTE D'ARRENDAMENT
La subrogació és la substitució d'una persona per una altra dins del contracte d'arrendament de manera que el que se subroga adquirix tots els drets i deures que posseïa el seu anterior titular.
Les subrogacions poden donar-se tant en la persona del propietari o arrendador com en la de l'inquilí i implica un canvi en la titularitat del contracte d'arrendament a diferència del que ocorre en els casos de cessió o subarrendament:

    En la persona del propietari: Es produïx en aquells casos en què, per exemple, l'arrendador ven a una tercera persona el local arrendat. En estos supòsits, el comprador està obligat a respectar íntegrament les condicions del contracte d'arrendament que romandrà en vigor fins que s'esgote el seu període de duració.
    En la persona de l'inquilí: La situació més destacada és la seua defunció assenyalant respecte d'això que no implica l'extinció del contracte d'arrendament.

Així l'hereu o legatari que continue en l'exercici de l'activitat comercial pot subrogar-se en els drets i obligacions de l'arrendatari difunt fins a l'extinció del contracte. Esta situació no dóna dret a l'arrendador a incrementar la renda.

La subrogació ha de comunicar-se per escrit al propietari en el termini de 2 mesos des de la defunció de l'arrendatari.

12. MORT DE L'ARRENDATARI
En cas de defunció de l'arrendatari, l'hereu o legatari que continue l'activitat podrà subrogar-se en els drets i obligacions d'aquell en el contracte. La subrogació haurà de notificar-se per escrit a l'arrendador dins dels dos mesos següents a la defunció.

13. FINALITZACIÓ DEL CONTRACTE
Transcorregut el termini estipulat, el contracte finalitzarà, llevat que s'haguera pactat una altra cosa. Per a este cas, i excepte renúncia o pacte diferent, la Llei preveu que l'extinció del contracte donarà dret a l'arrendatari a rebre una indemnització de l'arrendador sempre que:

    En el dit local s'haja exercit una activitat comercial en els últims cinc anys.
    L'arrendatari, quatre mesos abans de l'expiració del termini, haja manifestat a l'arrendador la seua voluntat de renovar el contracte per un mínim de cinc anys més i per una renda de mercat. Esta renda es determinarà de mutu acord per les parts o per àrbitre designat per elles.
    L'arrendador o un tercer exercisquen en el local dins dels sis mesos següents a la finalització de l'arrendament, una activitat igual o afí a la que desenrotllava l'arrendatari (apta per a aprofitar la clientela captada per l'arrendatari).
    Esta indemnització variarà:
        Si l'arrendatari dins dels sis mesos següents a la finalització del contracte inicia de nou la seua activitat en la mateixa localitat, la indemnització comprén els gastos de trasllat i els perjuís per la pèrdua de clientela.
        Si no inicia cap activitat o es dedica a activitat diferent, i l'arrendador o un tercer desenrotllen en el local activitat igual o afí, la indemnització serà una mensualitat per any de duració del contracte (màxim díhuit mensualitats).
        En cas de desacord sobre la quantia de la indemnització es fixarà per un àrbitre designat per les parts.

14. L'EXTINCIÓ DEL CONTRACTE D'ARRENDAMENT
La primera de les causes d'extinció del contracte d'arrendament és el transcursedel període de temps; en segon lloc, tant el propietari com l'inquilí podran sol·licitar la resolució del contracte d'arrendament en aquells casos en què no complisquen les seues respectives obligacions. Així:

El propietari podrà resoldre el contracte si l'inquilí:

    No paga la renda o la fiança.
    Subarrenda o cedix a un tercer el local i no ho comunica al propietari.
    Causa danys en el local intencionadament o realitza obres sense consentiment del propietari.
    Realitza en el local activitats molestes, insalubres, nocives, perilloses o il·lícites.

Per la seua banda, l'inquilí podrà resoldre el contracte si el propietari:

    No realitza les reparacions necessàries per a conservar el local en les condicions necessàries perquè puga ser utilitzat.
    Li pertorba en la utilització del local.

En últim lloc, el contracte d'arrendament també podrà extingir-se en els casos en què es perda la finca per alguna causa de què no siga responsable l'arrendador i per la declaració de ruïna realitzada per l'administració competent

15. FIANÇA
La fiança és una garantia pels possibles danys i desperfectes que l'inquilí cause en el local (i que no deriven d'un ús habitual o corrent)

És obligatòria l'exigència i prestació de fiança en metàl·lic en quantitat equivalent a dos mensualitats de renda que garantix el compliment de les seues obligacions per l'arrendatari. Durant els cinc primers anys no serà necessari actualitzar-la. Quan el termini pactat excedisca de cinc anys, l'actualització de la fiança es regirà per allò que s'ha pactat per les parts. A falta de pacte específic es presumirà que es va pactar el mateix mode d'actualització per a la fiança que el pactat per a la renda. A més pot pactar se qualsevol altre tipus de garantia addicional.

L'import de la fiança s'ha de tornar íntegrament a l'inquilí quan finalitze el contracte sempre que entregue el local al propietari en perfecte estat. Si els desperfectes al·ludits es produïxen, de l'import entregat en concepte de fiança es descomptaran els gastos de la seua reparació.
La fiança no pot destinar-se al pagament de mensualitats de renda.

Si la fiança no es torna quan finalitze el contracte, l'inquilí podrà reclamar no sols la devolució del seu import sinó també el dels interessos que haja generat.

Finalment, la fiança podrà ser actualitzada com en el cas de la renda, una vegada transcorreguts els 5 primers anys de duració del contracte.

Amunt
II. ASPECTES PROCESSALS

En principi, tots els litigis judicials que puguen plantejar-se respecte a qüestions relacionades amb el contracte de lloguer (la seua duració, l'increment de la renda o de les quantitats assimilades… etc.) es tramiten en el procediment civil ordinari, a excepció d'aquells que es detallen a continuació i que es tramitaran pel juí verbal:

    En els que se sol·licite el desdonament (l'expulsió de l'inquilí de l'immoble propietat de l'arrendatari) per falta de pagament de les rendes.
    En els que sol·licite l'extinció del contracte pel compliment del seu termini de duració.
    Les reclamacions per la falta de pagament de la renda independentment de la quantitat que es reclame.

Excepcionalment, l'arrendador podrà exercir conjuntament en el mateix juí verbal l'acció de desdonament i la de reclamació de rendes, amb independència de la quantitat que es reclame.

Ha de tindre's en compte que els juís de desdonament per falta de pagament de les rendes o quantitats assimilades s'arxivaran si abans de la vista, l'inquilí paga al propietari o consigna notarialment o en el jutjat o tribunal, l'import de les quantitats que es reclamen en la demanda i les que dega fins a eixe moment. Amb este pagament es deté o enerva l'acció de desdonament.

No obstant això, l'inquilí no tindrà l'oportunitat d'enervar l'acció de desdonament si ja haguera fet ús d'esta possibilitat anteriorment o si el propietari li haguera sol·licitat el pagament de la renda per escrit fefaent (açò és, quedant constància de la data de recepció i del contingut del mateix, per exemple per mitjà de requeriment notarial, per burofax… etc.) amb 1 mes d'antelació a la data de la presentació de la demanda.

Amunt
III. CLÀUSULA ARBITRAL

Finalment, i atés que la Llei preveu en distintes ocasions que les parts poden pactar el sotmetiment dels litigis als tribunals arbitrals, i els indubtables avantatges que esta elecció suposaria per a la resolució dels diferents conflictes que pogueren sorgir en la matèria, els recomanem la inclusió en els seus contractes de la clàusula del Tribunal d'Arbitratge de la Cambra de Comerç de Càceres:

"Les parts intervinents acorden que tot litigi, discrepància, qüestió o reclamació resultants de l'execució o interpretació del present contracte o relacionats amb ell, directament o indirectament, es resoldran definitivament per mitjà d'arbitratge en el marc de La Cort d'Arbitratge de la Cambra de Comerç i Indústria de Càceres a la que s'encomana l'administració de l'arbitratge i la designació dels àrbitres d'acord amb el seu Reglament i Estatuts.
Igualment les parts fan constar expressament el seu compromís de complir el laude arbitral que es dicte".

Amunt
IV. ASPECTES FISCALS DE L'ARRENDAMENT

1. IMPOST SOBRE LA RENDA DE LES PERSONES FÍSIQUES

a) Arrendador: Les quantitats que rep en concepte de rendes són ingressos íntegres del capital immobiliari, llevat que l'arrendament forme part d'una activitat empresarial i en este cas serien rendiments de la dita activitat. Pot deduir els gastos necessaris per a la seua obtenció.

b) Arrendatari: El tractament fiscal de les rendes pagades per l'arrendatari dependrà del règim de determinació de rendiments a què estiga subjecte:

    Si està acollit al règim d'Estimació Directa: la renda serà gasto fiscalment deduïble per tractar-se d'un gasto comptable. També serà gasto en cas d'estar subjecte al règim d'Estimació Objectiva per Coeficients.
    Al contrari, si està acollit al règim d'Estimació Objectiva per signes, índexs o mòduls, al no considerar este sistema ingressos ni gastos, la renda pagada no tindrà transcendència fiscal.

c) Retencions a compte IRPF
En primer lloc cal recalcar, que és l'arrendatari l'obligat a efectuar la retenció i a ingressar la quantitat (trimestralment a través del model 115 i el resum anual amb el model 180).
A partir de l'últim RDL 20/2011 de mesures urgents en matèria pressupostària, tributària i financera per a la correcció del dèficit públic, el tipus de rentenció, a partir de gener del 2012, passa del 19% al 21 %.

2. IMPOST SOBRE SOCIETATS

a) Arrendador: La renda cobrada per la societat arrendadora formarà part dels seus ingressos com qualsevol altre rendiment, i podrà, igual que el cas del IRPF, deduir-se els gastos necessaris per a la seua obtenció.

b) Arrendatari: Igual que en el cas de l'empresari individual en estimació directa, les quantitats pagades en concepte de renda per la societat arrendatària són gasto fiscalment deduïble per ser gasto comptable.

3. IMPOST SOBRE EL VALOR AFEGIT

Està subjecte a IVA l'arrendament de locals de negoci i els arrendaments d'un únic immoble destinat a vivenda i local de negoci, constituint la Base Imposable l'import total de la contraprestació (renda + quantitats assimilades i accessòries), i sent el tipus impositiu el 21%. (Tipus general).

a) Arrendador: És subjecte passiu de l'impost, havent de repercutir-ho a l'arrendatari i ingressar-ho en Hisenda. Podrà deduir-se els IVA que haguera suportat com a conseqüència d'inversions o gastos que haguera efectuat en el local.

b) Arrendatari: Dependrà del règim d'IVA a què estiga subjecte:

    Si esta en règim ordinari, les quotes suportades seran deduïble en la seua totalitat al realitzar la seua declaració per l'impost, llevat que exercisca una activitat exempta.
    Si està en règim simplificat o en el del re càrrec d'equivalència no es podrà rescabalar de la quota pagada a l'arrendador, ja que en estos règims no es permeten deduccions.

Per tant l'arrendador emetrà una factura en què constaran els conceptes següents:
BASE IMPOSABLE
(-) 21% DE RETENCIONS (sobre la Base)
(+) 21% D'IVA (sobre la Base)

4. DECLARACIÓ OPERACIONS AMB TERCERS (model 347)

a) Arrendador: al no subministrar informació tributària, estan obligats a incloure les seues operacions de lloguers que superen els 3.005,06 euros en el model 347, encara que els arrendaments estiguen subjectes a retenció.

b) Arrendatari: al realitzar la consignació de les quantitats retingudes en el model 180, no té perquè ampliar la informació que ja ha subministrat i per tant no té obligació de consignar en el model 347 els registres de les quantitats pagades per lloguers.

Amunt

962655886
Avenida Doctor Fleming, s/n
46520 - Sagunto/Sagunt
(Valencia)