1.- Aspectes bàsics a tenir en compte

Normalment, la decisió de compra es pren una vegada, és molt difícil de canviar i influeix molt en la viabilitat del negoci, per la qual cosa cal tenir molt en compte el veritable valor del local a adquirir tenint en compte les consideracions següents:

• En seleccionar un local el més fàcil és comparar el preu de lloguer total, el preu per metre quadrat, el termini de contracte i de compliment obligat, les fiances, el cost de traspàs i el cost d'adaptació respecte a altres locals similars de la zona. No obstant això, aquestes variables, sent molt importants, només aporten part de la realitat, que és el cost, però no representen el valor real de generació de negoci que té el local

• El valor d'un local no és només el cost per metre quadrat de lloguer, sinó la capacitat que té de generar vendes i sobretot l'efecte que té sobre el benefici real de qui l'explota. Un local no és car o barat perquè el lloguer pugi a 3.000 o 6.000 euros sinó per l?import dels beneficis anuals que ens donarà sobre la inversió realitzada. Què és més car pagar 3.000 euros al mes per guanyar 10.000 euros a l'any o pagar-ne 6.000 per guanyar 100.000?

• En pujar el preu dels locals, baixa la rendibilitat dels negocis que hi viuen

• De vegades és possible que el tancament sigui produït perquè el negoci que es va muntar no era coherent amb la ubicació i d'altres perquè l'empresari no era capaç, però quan en un local o zona tanquen molts negocis de diferents sectors i empresaris és un senyal que hi ha un problema de valoració. Si en un local tanquen tota mena de negocis, és que està massa car per a la capacitat de venda que té, perquè cap negoci ni cap empresari no és capaç de rendibilitzar-lo.

• L‟observació simultània del mercat immobiliari i del mercat de negocis ens porta a la conclusió que el mercat no és transparent i és molt ineficient. Els preus dels locals no reflecteixen les veritables diferències de vendes que s'obtenen.

Per tant, per avaluar més correctament el valor d'un local a més de veure els costos es poden analitzar també aspectes del potencial de negoci, per exemple:

• Quants negocis han tancat en els darrers 5 anys en aquest local i per què?
• A què es dedicaven aquests negocis?
• Quant van vendre aquests negocis anualment?
• Ens podeu donar l'adreça de contacte dels propietaris anteriors?
• Quina és la seva opinió sobre el local en qüestió? Per què van tancar?
• Quan venen els locals més propers o adjacents? Les vendes d'aquests locals poden matisar segons el sector, la imatge i els metres indicar-nos una mica de la venda que podrem aconseguir nosaltres?
• Els locals adjacents estan oberts fa poc o molts anys?, ? Serà que viuen per tenir una renda baixa anterior a la bombolla?
• Quan venen els locals dels nostres competidors més propers?
• Quanta gent del nostre públic objectiu passa davant del local?
• Quanta gent del nostre públic objectiu és a l'àrea d'influència del local? pensem de forma realista que podrem vendre al local?

2.- El procediment

Prèviament a la compra d'un local comercial cal analitzar-ne la situació jurídica i urbanística, a fi d'assegurar-nos que l'ús que volem donar és conforme a la normativa administrativa de l'Ajuntament ia l'específica de la Comunitat de propietaris a què pertany el local comercial.

Informació que ha de facilitar el venedor.

• Fotocòpia de l'escriptura de compravenda.
• Fotocòpia del rebut de pagament del darrer IBI.
• Fotocòpia dels estatuts de la comunitat
• Justificant d'estar al corrent en el pagament de les despeses de la comunitat.

Comprovacions.

• Situació jurídica. Comunitat de Propietaris. Es tracta de conèixer, especialment a través dels Estatuts i del títol constitutiu, si hi ha prohibicions quant a la destinació. També coneixerem les despeses en què participa el local i la seva quota.

• Situació juridica. registre de la propietat. Ens hem d'adreçar al registre de la propietat i sol·licitar una nota simple informativa o una certificació registral per comprovar si realment el venedor és el propietari del local i si aquest es troba lliure de càrregues.

• Situacio urbanistica : És fonamental acudir a l'Ajuntament i comprovar quines condicions mínimes ha de reunir per destinar-lo a una activitat comercial. Un cop informats caldrà assegurar-se si aquests requisits són compatibles amb la normativa de la Comunitat on s'ubica el local. No s'han de confondre els requisits administratius amb els requisits i les circumstàncies de la comunitat. Que l'ajuntament concedeixi llicència per a un bar de copes no vol dir que la comunitat estigui obligada a consentir-ne la instal·lació.

El procediment legal

Sol tenir els passos següents:

1. El notari o l'advocat prepara tots els documents necessaris per a la compra i fa el contracte preliminar de la venda.
2. S'entrega el contracte de compra, per a la revisió i l'aprovació, tant al comprador com al venedor.
3. Es fa la signatura de la compra venda de la propietat i s'abona la quantitat total dels diners de la transacció.
4. Després de signar el contracte de venda i en lliurar-se el 100% de l'import de compra, es converteix en el nou propietari econòmic. És a dir, ja és econòmicament responsable de la propietat.
5. Ha de fer el pagament dels honoraris legals i notarials.
6. El notari el registra com a nou propietari al Registre de Propietats i vostè rep una còpia original de l'operació. En aquest moment ja és també propietari oficial de la propietat.

3.- El contracte d'arres

A la compravenda d'immobles és habitual abans de signar l'escriptura de compravenda davant de notari, celebrar un contracte d'arres mitjançant el qual es dóna una paga i senyal. Es tracta d'un contracte privat entre comprador i venedor on tots dos manifesten la seva voluntat, un de comprar i un altre de vendre.

Podem diferenciar dos tipus d'arres:

• Les arres confirmatòries són expressió d'un contracte amb força vinculant, ja s'ha venut o comprat, per tant no podem desistir d'alguna cosa que ja hem fet. No permeten la ruptura per voluntat unilateral d'una de les parts. En cas d'incompliment de qualsevol de les parts, l'altra podrà optar entre exigir el compliment o rescabalament dels danys ocasionats.

• Les arres penitencials : es regulen a l'article 1454 del Codi civil. Si el comprador no compra, perd les quantitats lliurades; si el venedor no ven, haurà de retornar al comprador per duplicat les arres rebudes. Si els contractants acorden aquest tipus d'arres, ho hauran de reflectir de forma expressa al contracte.

4.- Fiscalitat i despeses en la compra

El comprador sol tenir la major part de les despeses associades a la compra venda. Aquestes despeses s'originen per dos fronts diferents:

• Despeses pròpies de l'operació de compravenda.
• Despeses de l'obtenció del finançament aliè o la constitució d'hipoteca.

  IVA o ITP

La compravenda d'immobles està subjecta a IVA en el primer lliurament i està exempta en les posteriors.

El primer lliurament d'un local comercial està subjecte a un IVA del 21% comercial.

Les segones vendes dimmobles estan exemptes dIVA, estant subjectes al. Impost de Transmissions Patrimonials Oneroses (ITP). Aquest impost, en funció de cada comunitat autònoma que ho apliqui, varia entre un 4% i un 11%. Per a la Comunitat Valenciana, el tipus general és del 10%. VEURE PROCEDIMENT / VEURE TRAMITACIÓ

Cal tenir en compte que quan una promotora lloga un immoble nou durant més de dos anys i el ven no es considera primera venda. En aquest cas, la venda estaria subjecta a l'ITP. Hi ha una excepció a l'excepció que és quan l'habitatge és adquirit per l'inquilí que l'ha fet servir durant aquests dos anys o més

D‟altra banda cal ressaltar que en el cas d‟una segona o posterior transacció, quan el venedor i el comprador d‟un immoble són subjectes passius d‟IVA, és a dir, fan declaracions d‟IVA, poden renunciar al‟exempció d‟IVA i sotmetre l‟operació a IVA. És a dir, malgrat no tenir obligació poden sotmetre l'operació a IVA i el venedor repercutir-li l'IVA al comprador que es podrà deduir l'IVA a la seva declaració.

Sempre que l'adquirent opti per pagar l'IVA, es produeix automàticament la denominada inversió del subjecte passiu . Això significa que la factura que ha de pagar el comprador no portarà IVA i al seu lloc s'autorepercutirà aquest import en la declaració-liquidació a Hisenda. La factura ha de contenir l'expressió ? operació amb inversió del subjecte passiu en virtut de l'art. 84.U.2º.e) de la Llei de l'IVA ?.

Generalment es recomana que en aquest tipus d'operacions de compravenda de local comercial es pagui IVA en comptes d'impost de Transmissions Patrimonials Oneroses (ITPO), ja que el benefici fiscal és més gran i més immediat (es repercutirà a la primera declaració trimestral o mensual d'IVA que presenti). En aquest cas, és convenient que a l'escriptura de compravenda consti l'expressió ? renúncia a l'exempció de l'IVA ?.

Impost sobre Actes Jurídics Documentats :

A la Comunitat Valenciana el gravamen és de l'1,5% . sobre el valor declarat. L'impost és del 2% per a préstecs hipotecaris dels quals el subjecte passiu sigui el prestador i s'hagi renunciat a l'exempció de l'IVA de conformitat amb allò que disposa l'article 20.  

Impost de plusvàlua

És un impost municipal que es paga cada cop que es realitza una transmissió de propietat d'un bé immoble. El que es grava és l'increment del valor experimentat pel terreny des de la data en què es compra fins a la data en què es ven. És un impost que correspon al venedor de l'immoble, llevat que, ateses les condicions de l'operació, es pacti un acord diferent

Honoraris

• DESPESES D'IMMOBILIÀRIA : Aquesta despesa està molt vinculada als usos i costums de cada zona geogràfica. Per exemple, és habitual cobrar un percentatge sobre el valor de compra que oscil·la entre l'1% i el 3%. Aquest percentatge pot ser pagat totalment pel comprador, totalment pel venedor o meitat i meitat, segons la zona on estiguem adquirint l'immoble.
• DESPESES DE COMPROVACIÓ DE PROPIETAT : Inclou nota simple, certificacions registrals o cadastrals i/o còpies simples d'escriptures. Aquestes despeses poden oscil·lar des dels 11 euros fins als 100 euros, en funció de la informació exacta i concreta que necessitem i acarar i comprovar
• HONORARIS NOTARI : per escriptura de propietat a favor del comprador Aquests són emesos pel notari, en concepte d'honoraris per elaborar l'Escriptura i la seva signatura. Es calculen mitjançant una escala que va en funció del valor de l'habitatge i no excedeixen normalment el 0,3% del valor declarat a l'Escriptura de Compravenda.
• HONORARIS REGISTRE DE LA PROPIETAT : per inscripció de la compravenda i titularitat a favor del comprador. Aquests es basen en el valor registrat oficial de la propietat. Aquests honoraris no excedeixen normalment el 0,2% del valor declarat a l'Escriptura de Compravenda

5.- El finançament

Obrir un negoci comporta risc i una inversió inicial entre altres coses de temps i diners en més o menys mesura. En alguns projectes, és necessari un local i, si s'opta per l'adquisició, aconseguir el finançament suficient sol ser un problema. En el cas de compres dimport molt elevat, la via de finançament natural És el préstec amb garantia real hipotecària.

A continuació descriurem una sèrie de qüestions a tenir en compte a l'hora sobre els principals requisits que exigeixen bancs i caixes abans de concedir una hipoteca per comprar un local comercial:

Els préstecs hipotecaris sobre locals tenen més restriccions que els préstecs hipotecaris sobre primers habitatges. Els bancs exigeixen una major aportació de capital inicial i el termini màxim al qual te'ls donen és molt menor. Aquestes diferències provenen del risc més gran que assumeix l'entitat: el compromís de pagament del prestatari amb aquest bé és menor que amb el seu habitatge habitual en existir el risc que fracassi el negoci.

L'import màxim del préstec estarà en funció del valor de taxació que assigni a l'immoble una empresa taxadora autoritzada pel Banc d'Espanya. En funció del dit import, les entitats financeres concediran un percentatge depenent de la tipologia de limmoble. Els percentatges usuals que es concedeixen oscil·len entre el 50% i el 60% de la taxació. Avui no sembla gaire probable obtenir un finançament del 100% del preu de compravenda, excepte en el cas de locals procedents de la cartera d'immobles dels bancs. En aquest cas sí que t'oferiran finançar fins al 100% com a incentiu per a la venda

Una altra oportunitat seria l'adquisició de locals a empreses en concurs de creditors mitjançant una oferta de compra durant la fase de liquidació. D'aquesta manera, amb el teu aval personal i un preu de compra baix (a preu d'enderrocament o liquidació).

Pel que fa al termini màxim de devolució de la hipoteca del local, normalment és de 10, 12 o 15 anys en aquests moments. A hipoteques de locals no és possible accedir a terminis de finançament de 30, 35 o 40 anys que es poden obtenir per comprar un habitatge per joves. Amb molta sort un jove emprenedor podria accedir a terminis màxims entre 15 i 20 anys per finançar l'adquisició de la seva oficina o local.

En aquest cas, on és el comprador el que constitueix un préstec hipotecari per finançar la compra dels immobles, la constitució del préstec comporta les despeses següents:

• Taxació dels immobles
• Comissió d'obertura : normalment entre el 0,5 i l'1% del principal (el principal és l'import realment degut, és a dir, l'import sol·licitat)
• Honoraris notari per constitució de préstec hipotecari
• Impost sobre actes jurídics documentats: 1,5% sobre la responsabilitat. (la responsabilitat és la suma del principal, els interessos ordinaris, els interessos de mora i les costes i despeses. Habitualment se situa entorn 1,4 vegades el Principal, però varia d'unes Entitats a les altres)
• Honoraris Registre de la Propietat per inscripció del préstec hipotecari .
• Gestoria, per tramitació del préstec hipotecari.

En cas que l'immoble estigués gravat amb préstec hipotecari constituït pel venedor, es poden donar dues situacions:

A . En el cas que el comprador NO estigués interessat a subrogar-se, la compravenda haurà de realitzar-se en concepte de lliure de càrregues, per la qual cosa el venedor està obligat a cancel·lar-lo econòmicament i registralment, i seran a càrrec del venedor les totes despeses que es derivin de la cancel·lació del préstec.

B. Si, per contra, els immobles estiguessin gravats amb préstec hipotecari constituït pel venedor, i el comprador SI estigués interessat a subrogar-se, haurà de considerar-se a més:

• Taxació actualitzada dels immobles
• La comissió de subrogació a tercers , establerta a l'escriptura de constitució del préstec, i que generalment oscil·la entre el 0,50 i l'1%.
• A més, si hi hagués modificació de condicions , sobre les inicialment pactades en l'escriptura de constitució d'hipoteca formalitzada pel venedor, l'entitat financera podrà cobrar una comissió per això, que ve indicada en l'esmentada escriptura de constitució d'hipoteca anteriorment referida. Habitualment entre el 0,5% i l'1% del capital subrogat.
• Finalment caldrà considerar les despeses de Gestoria, per tràmits de compravenda i subrogació.