1 Què és?

Un traspàs és una modalitat especial d'iniciar un negoci consistent en la cessió del contracte d'arrendament d'un local a canvi d'un preu feta per l'arrendatari a un tercer, que queda subrogat en els drets i les obligacions nascuts del contracte d'arrendament. El traspàs implica, la substitució dun arrendatari per un altre.

El traspàs s'aplica a tota mena d'activitats comercials. Molt sovint es veuen traspassos de restaurants, bars, cafeteries i similars, però també és freqüent el traspàs d'empreses de moda, accessoris, serveis, i altres.

2.Diferències entre el traspàs i el subarrendament

En el subarrendament de local de negoci, l'arrendatari arrenda alhora l'objecte del seu contracte, i es converteix en arrendador (subarrendador) davant del subarrendatari. Es crea així una relació triangular entre arrendador, arrendatari i subarrendatari que queden vinculats sobre la base del subarrendament pactat.

En el subarrendament, davant del que passa en el traspàs, es manté l'enllaç primitiu entre l'arrendador i l'arrendatari, establint-se alhora una relació nova en virtut de la qual, l'arrendatari (subarrendador) -sense que el seu vincle contractual s'extingeixi en l'ús de l'ús i el parcialment parcial primer contracte d'arrendament, cedint part del contingut del dret. Transmet la possessió però manté l'enllaç contractual.

En el traspàs local de negoci, se cedeixen els drets i les obligacions del contracte d'arrendament a un tercer, i desapareix de la relació contractual l'antic arrendatari, que és substituït pel nou.

3. Aspectes bàsics a tenir en compte

• En un traspàs, allò que s'està comprant són tant els actius (local, mobiliari, estocs, treballadors, clients, etc.) com els passius (deutes, obligacions, pèrdues, etc.) del negoci. És important tenir una llista de tots dos, si és possible, per calcular el cost total de la inversió.
• És aconsellable tenir un coneixement del sector en què operarem o consultar amb un professional consolidat, perquè a diferència de la franquícia no podràs comptar amb el traspàs del know-how, o tenir un tutor personal en cas de dubtes i assessorament.
• És important avaluar per endavant que els actius no es converteixin en passius amb el pas del temps. Per exemple, si vols personalitzar el negoci, el mobiliari es converteix en un passiu perquè compraràs alguna cosa que utilitzaràs en part o per res. Així mateix, té en compte la remodelació del local.
• El fet de traspassar un local i tenir una base de clients no exclou un estudi de mercat. L'anàlisi us beneficiarà en entendre si el negoci té potencial, el preu demanat és just, quina és la competència.
• Normalment, un negoci en traspàs és un negoci que no és rendible, tret que el propietari traspassi l'activitat per la impossibilitat d'atendre Pel que sembla molts negocis no poden passar més de 6 mesos operant a causa d'una gestió ineficient o per manca de capital. Per tant, pren-te el temps suficient per conèixer el propietari, visitar el lloc diverses vegades, visitar la zona a diferents hores.

4. Normativa aplicable

Hi ha dues possibilitats en funció de la data del contracte d'arrendament:

• Si el contracte d'arrendament del local que es vol traspassar és anterior a l'1 de gener de 1995 (data d'entrada de la LAU 29/1994), se li aplicaran les normes previstes a la Llei d'arrendaments de 1964.
• Si en canvi és posterior, es tindrà en compte la Llei d'arrendaments urbans 29/1994. A la vigent LAU de 29/1994, el terme ?traspàs de local ? ha estat substituït pel de ?cessió de local?, i està regulat al?article 32.  

Hi ha diferències entre aquesta cessió o subarrendament i l'antic traspàs, i les més essencials són les següents:

• En el traspàs (Llei de 1964) cal comptar amb el consentiment, exprés o tàcit de l'arrendador que a més gaudeix del dret de tempteig i retracte, actualment (LAU) no cal aquest consentiment.
• Al traspàs l'arrendador té dret a la percepció d'una part (10-20 o 30%) del preu del traspàs, que ha de constar amb certesa. En la cessió o subarrendament no cal que consti el preu i l'arrendador no té drets sobre aquest.
• Al traspàs l'arrendador té dret a augmentar la renda un 15%. A la cessió el 20%, establint-se un termini d'un mes perquè el nou inquilí notifiqui formalment (burofax, acta notarial) al propietari l'acord de traspàs

5. Com cal procedir?

• Parli amb qui traspassa el local per conèixer les seves condicions i el preu del mateix que variarà de ciutat a ciutat. A les ciutats on hi hagi més informalitat, per ser petites o per no haver-hi regles legals i comercials permissives, es presentaran condicions molt diferents d'un propietari a un altre.
• Qui traspassa el local no necessàriament és el propietari del local, per això és important saber tots els detalls del lloguer que haurem de pagar. Primer reviseu el contracte d'arrendament del local en traspàs. Després obtingueu un esborrany del nou contracte d'arrendament per a la vostra empresa, parleu amb un advocat perquè us digui si el contracte us sembla complet i coherent amb el vostre negoci.
• Així mateix, demaneu una fotocòpia de la llicència i visiteu l'Ajuntament per veure si hi ha problemes: a) en modificar la llicència per incloure el nom de la vostra empresa, b) verificar si hi ha deutes pendents, ic) Idoneïtat del local comercial per desenvolupar l'activitat comercial. En alguns casos l'Ajuntament pot demanar reformes estructurals del local de manera específica o altres coses a tenir en compte.
• Esbrineu si hi ha algun aspecte fiscal que el propietari actual no ha complert. Recordeu que els deutes fiscals es traspassaran amb el negoci i, si en el traspàs s'inclou la societat jurídica del propietari del negoci, també es traspassaran els impostos relatius a aquesta.
• No accepteu estipular un contracte de traspàs en carta simple. Consulteu un professional o un notari perquè us assessori i ajudi a redactar un document legal on les dues parts es facin càrrec de les responsabilitats actuals i futures.

6. Fiscalitat del trapàs

Les operacions de cessió d'un negoci com a via de traspàs no estan en principi subjectes a IVA ni impost de transmissions patrimonials (ITP), sempre que es transfereixi el negoci en la seva totalitat i es continuï amb l'activitat econòmica. Així, l'arrendatari que cedeix el negoci haurà d'emetre una factura sense IVA per l'import del traspàs al nou llogater.

Ara bé, no passa el mateix amb el propietari del local en cas que rebi una part del traspàs. En aquest cas, el propietari emetrà una factura amb el 21% d'IVA a l'inquilí que deixa el local. Haurà d'incloure també les retencions corresponents.

També cal destacar que si els béns del traspàs es venen per separat sí que estan subjectes a IVA, excepte els immobles. I pel que fa a l'ITP, la transmissió dels vehicles i immobles sí que merita l'impost.

Quant a la renda rebuda pel traspàs, la seva tributació a l'IRPF no serà com a rendiment del negoci o vendes sinó com a guany patrimonial, que es calcularà deduint de l'import del traspàs el valor de net dels béns i els drets lliurats. Els tipus a aplicar són del 19% per als primers 6.000 euros i el 21% per als restants, encara que entre el 2012 i el 2014 els percentatges a aplicar són del 21% per als primers 6.000 euros, el 25% per als següents 18.000 i el 27% per a la quantitat restant.

En cas que l'inquilí sigui una societat haurà de tributar aquest guany a l'impost sobre societats, amb la possibilitat de reduir substancialment (12%) el tipus a pagar en cas de reinversió.

El propietari per part seva, en cas de rebre una part del traspàs, haurà de consignar-lo com a rendiment del capital immobiliari en la seva declaració de l'IRPF, podent aplicar una reducció del 40% en tractar-se d'una renda obtinguda de forma irregular en el temps

ACCEDEIX A MÉS INFORMACIÓ